Yeni Malikin İhtiyacı Sebebiyle Tahliye Davası

Yeni Malikin İhtiyacı Sebebiyle Tahliye Davası

Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle kiracının tahliyesi, taşınmazın yeni malik tarafından satın alınmasının ardından kiracının taşınmazdan tahliyesi için açılan bir davadır. Taşınmazın yeni sahibi, belirli şartlar dahilinde kiracıyı tahliye etme hakkına sahiptir. Türk Borçlar Kanunu’nda yer alan bu düzenleme, taşınmazı satın alan yeni malik ile kiracı arasında doğabilecek uyuşmazlıkların çözümüne yönelik bir hukuki süreçtir.

Yeni Malikin İhtiyacı Sebebiyle Kiracının Tahliyesi Nedir?

Taşınmazın satış yoluyla el değiştirmesi durumunda, yeni malik (taşınmazın yeni sahibi), kiracının taşınmazdan tahliyesini talep edebilir. Ancak bu talep belirli süre ve şartlara bağlıdır. Yeni malikin kiracıyı tahliye edebilmesi için öncelikle ihtiyaç iddiasını gerekçelendirmesi ve kiracıya tanınan yasal süreleri dikkate alması gerekmektedir.

Yeni Malikin İhtiyacı Sebebiyle Tahliye Davası Açma Şartları

1. Yeni Malik Olma Durumu: Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye davası, taşınmazı satın alan yeni malik tarafından açılabilir. Yeni malik, taşınmazın mülkiyetini devraldığı tarihten itibaren belli şartlar altında kiracının tahliyesini isteyebilir.
2. Yasal Bildirim Süresi: Yeni malik, taşınmazın satışından sonra kiracıyı tahliye edebilmek için kanunda belirtilen süreler içinde kiracıya bildirimde bulunmalıdır. Yeni malik, taşınmazın mülkiyetini devraldıktan sonra, bir ay içinde yazılı olarak bildirimde bulunmak koşuluyla altı ay sonra taşınmazın tahliye edilmesini isteyebilir. Bu bildirimin noter kanalıyla yapılma zorunluluğu bulunmasa da ispat açısından noterden yapılması tavsiye edilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.
3. Tahliye Talebinin Yasal Gerekçeleri: Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa tahliye talebinde bulunabilir. Mahkeme, yeni malikin bu talebini samimi ve gerçek bulduğu takdirde tahliye kararı verecektir.
4. Kira Sözleşmesinin Durumu: Eğer taşınmaz devredildiğinde mevcut bir kira sözleşmesi bulunuyorsa, yeni malik bu sözleşmeyi devam ettirmek veya sözleşme sona erdiğinde tahliye talebinde bulunmak arasında bir seçim yapabilir. Ancak yeni malikin tahliye talebi belirli hukuki çerçevede yapılmalıdır.

Yeni Malikin İhtiyacı Sebebiyle Tahliye Davası Süreci

1. Davanın Açılması: Yeni malik, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.
2. Kiracının Savunması: Kiracı, tahliye davasına karşı çeşitli savunmalar öne sürebilir. Bu savunmalar arasında, yeni malikin ihtiyaç iddiasının samimi olmadığı veya tahliye talebinin hukuka aykırı olduğu iddiaları yer alabilir. Mahkeme, her iki tarafın iddialarını değerlendirerek karar verir.
3. Tahliye Kararı: Mahkeme, yeni malikin ihtiyaç iddiasını samimi ve gerçek bulursa kiracının tahliyesine karar verir. 
4. Zorla Tahliye İşlemi: Kiracı, mahkemenin verdiği süre içinde taşınmazı tahliye etmezse, icra dairesi aracılığıyla zorla tahliye işlemi gerçekleştirilebilir.

Hangi Durumlarda Yeni Malikin İhtiyacı Sebebiyle Tahliye Davası Açılabilir?

1. Yeni Malikin Konut İhtiyacı: Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut olarak kullanma ihtiyacı duyuyorsa tahliye davası açabilir. Ancak bu ihtiyacın samimi ve gerçek olması gereklidir.
2. Yeni Malikin İşyeri İhtiyacı: Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için taşınmazı işyeri olarak kullanmak istiyorsa, kiracının tahliyesini talep edebilir. Mahkeme, yeni malikin işyeri ihtiyacını dikkate alarak bir değerlendirme yapar.
3. Taşınmazın Satış Amacıyla Boşaltılması: Bazı durumlarda yeni malik, taşınmazı tekrar satmak veya yeniden kiralamak amacıyla kiracının tahliyesini talep edebilir. Ancak bu sebebe dayanarak tahliye davası açılamaz. 

Yeni Malikin İhtiyacı Sebebiyle Tahliye Davasında Dikkat Edilmesi Gerekenler

• Yasal Bildirim Süreleri: Yeni malikin kiracıya tahliye talebini bildirmesi için yasal süreler mevcuttur. Bu süreler göz ardı edilirse tahliye talebi reddedilebilir.
• İhtiyacın Gerçekliği: Tahliye talebinin samimi ve gerçek bir ihtiyaçtan kaynaklanması şarttır. Yeni malik, taşınmazı kullanma ihtiyacını doğru bir şekilde kanıtlamak zorundadır.
• Kira Sözleşmesinin Hükümleri: Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye davalarında mevcut kira sözleşmesinin koşulları da dikkate alınmalıdır. Yeni malik, taşınmazı satın aldığında kira sözleşmesinin de tarafı haline gelir.

Sıkça Sorulan Sorular

Yeni malikin bildirim süreleri nedir?

Yeni malik kendisi için avantajlı olan hangisi ise aşağıda ki iki yoldan birini seçerek bildirimde bulunabilir.

Edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir

veya

Dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.

Örneğin; 01.03.2025 tarihinde sona erecek kira sözleşmesi için 01.02.2025 tarihinde taşınmazı satın alan kişi 01.03.2025 tarihinden başlayarak bir ay içinde gereksinim sebebiyle tahliye davası açabilir. Ya da edinme tarihi olan 01.02.2025 tarihinden itibaren bir ay içinde bildirimde bulunarak altı ay sonra dava açabilir. Yeni malikin ilk seçenek üzerinden ilerlemesi haliyle daha avantajlıdır. Ama ikinci seçenek üzerinden de ilerleyebilir.

Bildirimin noter kanalıyla yapılması zorunlu mu?

Yeni malikin ihtiyacı sebebiyle tahliye istemli kiracıya yapacağı bildirim yasal olarak sadece yazılı olmak zorundadır. Noter kanalıyla bildirim yapılma zorunluluğu bulunmamaktadır. Ancak ispat açısından noter kanalıyla bildirim yapılması tavsiye edilir. Bunun yanında gönderilecek bildirimin kiracıya tebliğ edilip edilmediğinin de mutlaka takip edilmesi gerekmektedir.

Yeni malikin ihtiyacı sebebiyle tahliye davasında görevli ve yetkili mahkeme hangisidir? 

Görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi olup, yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Kiracı tazminat talebinde bulunabilir mi?

Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Kiracının tazminat talebinde bulunabilmesi için ancak dava yoluyla kira sözleşmesinin sona ermesi gerekir. Yeni malik ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açmalı ve bu davayı kazanmalıdır. Kiracı tahliye kararı sonrası evi tahliye ettikten sonra kiraya veren üçüncü bir kişiye kiraya verirse ancak bu durumda kiracı tazminat talebinde bulunabilir. Yeni malik ihtiyaç sebebini belirterek tahliye talebini içeren ihtarnamenin üzerine kiracı kiralananı tahliye ederse ve daha sonra kiralanan üçüncü bir kişiye kiraya verilirse TBKm.355’e dayanarak kiracı tazminat talebinde bulunamaz. Yargıtay kiracının rızası ile kiralananı tahliye ettiğini kabul etmektedir..

“Her ne kadar davacı vekili dava dilekçesinde, esaslı tadilat yapılmaksızın kiralananın üçüncü kişiye kiraya verildiğinden bahisle tazminat talep etmiş ise de, davacı kiracının kiralananı tahliyesi yönünde alınmış bir mahkeme kararı bulunmamakta olup kiracı kiralananı kendi rızası ile tahliye etmiştir. Bu durumda 6570 Sayılı Kanun’un 15. maddesinin somut olaya uygulanabilme imkanı yoktur.Mahkemece bu husus gözönünde bulundurularak maddi tazminat isteminin reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.” Yargıtay 6.HD 2016/13 E.  ,  2016/2182 K.

Yeni Malikin İhtiyacı Sebebiyle Tahliye Davası Yargıtay Kararları

Yeni malik kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri ihtiyacı varsa kiracının tahliyesi için dava açabilir. Başka bir sebeple dava açılarak kiracının tahliyesi talep edilemez. 

“Hemen belirtmek gerekir ki ihtiyaca dayalı tahliye davalarında kiralananın olduğu gibi veya basit tadilatla ihtiyaçta kullanılması esastır. Davacının, dava dilekçesindeki açıklamalarından davanın Türk Borçlar Yasası’nın 350/1-2 (6570 sayılı yasa 7/ç) maddesinde düzenlenen yeniden imar inşaat ve esaslı onarım sebebine dayandığı anlaşılmaktadır. İmar inşaat ve esaslı onarım nedeniyle dava açılabilmesi için sözleşme süresinin sonunun beklenilmesi gerekmektedir. TBK.nun 350/2.maddesi (6570 Sayılı Kanunun 7/d) yeni malike imar inşaat ve esaslı onarım sebebiyle tahliye davası açma hakkı tanımamaktadır. Anılan madde yeni malike sadece kiralananı olduğu gibi kullanma ihtiyacı nedeniyle dava hakkı tanımıştır. Oysa ki davacı kiralananda röleve, resterasyon ve esaslı onarım yapacağını bildirdiğine göre ihtiyaç iddiasına dayalı davanın dinlenmesine olanak yoktur. Bu durumda davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisi doğru değildir.” (Yargıtay 6. HD’nin 2015/9594 E. 2016/3228 K.)

Yeni malikin ihtiyaç sebebinin gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir. 

“İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arzetmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.

Davacı, malik yeni iktisap ettiği kiralananın, yeni doğan çocuğuna bakacak olan annesi Emine’nin evine yakın olması sebebiyle, mesken ihtiyacının varlığından bahisle tahliyesini istemiştir. Davacı vekili, her ne kadar iktisap ihtarında ve dava dilekçesinde müvekkilinin kirada oturduğundan söz etmemiş ise de yargılama aşamasında 04.07.2013 günlü celsede, ihtayaçlının kirada oturduğuna ilişkin sözleşmenin varlığından söz etmiş ve mahkemece verilen süre içerisinde yazılı kira sözleşmesini dosyaya ibraz etmiştir. Davalı vekili yazılı kira sözleşmesinin yeni delil niteliğinde olduğunu, bu aşamadan sonra savunmanın genişletilemeyeceğini ileri sürmüş, davacı tarafça sunulan yazılı kira sözleşmesinin varlığına ve davacının kirada oturduğu iddiasına karşı çıkılmamıştır.

Davacının kirada oturduğu ibraz olunan sözleşme ile ispatlanmış olduğundan, bu durum başlı başına kirada oturan davacının ihtiyacının gerçek olduğuna karine teşkil edecektir. Ayrıca davalı tarafça davacının 05.02.2013 tarihinde doğum yapmasına, yenidoğan bebeğe yakın yerde oturan anneannenin bakacağa iddiasına da karşı çıkılmamış olmasına, davalı tarafça 29.08.2012 tanzim tarihli 05.01.2013 tarihi için tahliye taahhüdünün verilmiş bulunmasına göre artık ihtiyacın varlığının samimi, gerçek ve zorunlu olduğunun kabulü gerekir. Bu durumda mahkemece kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddi doğru değildir…” (Yargıtay HGK 2017/394 E., 2017/708 K.)

Yeni malik kanunda belirtilen sürelere uygun olarak bildirimde bulunmalıdır. 

“Nitekim, 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesinde de benzer bir düzenlemeye yer verilerek;

“ Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.

Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.” hükmü getirilmiştir.

18. Dolayısıyla, yeni malik iktisap tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya tebliğ ettireceği ihtarname ile ihtiyaç iddiasını kiracıya bildirdikten sonra tahliye gerçekleşmezse takip eden altı ay içinde tahliye davası açabilecektir.  
19. Açılacak davada tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın varlığının ayrıca kanıtlanması gerekir.  
20. Nitekim, aynı ilkeler Hukuk Genel Kurulunun 13.02.2002 tarihli ve 2002/6-23 E.-2002/94 K.; 04.03.2009 tarihli ve 2009/6-74 E., 2009/98 K.; 18.02.2015 tarihli ve 2014/6-2410 E., 2015/818 K. sayılı kararlarında da benimsenmiştir.  
21. Yapılan açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; davacı 09.05.2012 tarihinde satın aldığı taşınmazda, eski malikin kiracısı olarak bulunan davalıya konut ihtiyacını belirterek kira sözleşmesinin yenilenmeyeceğini 10.05.2012 tarihli ihtarnameyle bildirmiş, kiralananın boşaltılmaması üzerine ihtiyaç nedeniyle davalının taşınmazdan tahliyesini istemiştir.
22. Az yukarda belirtildiği üzere taşınmazı iktisap eden kimse dilerse eski malik ile kiracı arasında yapılmış sözleşmeye dayanarak sözleşmenin sonunda, dilerse mevzuatta öngörülen sürelerden yararlanarak ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Yeni malikin bu seçeneklerden hangisi yararına ise onu tercih etme hakkı vardır. Nitekim, davacı da öngörülen sürelerden yararlanarak ihtiyaç nedeniyle tahliye isteminde bulunmuştur.” (Yargıtay HGK 2017/1540 E.  ,  2021/878 K.)

Yine aynı kararın devamında yeni malikin ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olması gerektiğine vurgu yapılmış, dava sürecinde kiralananın tahliye edilmesi halinde yargılama gideri ve vekalet ücreti yönünden karar verilebilmesi için işin esasına yönelik karar verilmesi gerektiği belirtilmiştir.

“Eldeki davada, dava tarihinde yurt dışında yaşayan davacının yurda dönüş ihtiyacı nedeniyle taşınmaz aldığı ve dolayısıyla satın alınan taşınmaza ihtiyaç duyduğu hususları yargılama sırasında dinletilmiş olan tanıklarla ispatlanmıştır. Ayrıca, dosya arasına temyiz aşamasında giren ABD’de çalışılan şirketten 31.05.2013 tarihinde istifa edildiğine dair belge ile Türkiye’ye kesin dönüş yapılmak için alınan 10.05.2013 tarihli ikametgâh nakil belgesinden ise konut ihtiyacının yargılama sırasında da devam ettiği anlaşılmaktadır.

26. Yargılama sırasında davaya konu konutun tahliye edilmiş olması nedeniyle, Mahkemece davanın konusuz kaldığından bahisle karar verilmesine yer olmadığına hükmedilmiştir. Bu noktada önem arz eden 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (HMK) 331/1 maddesi ise “Davanın konusuz kalması sebebiyle davanın esası hakkında bir karar verilmesine gerek bulunmayan hâllerde, hâkim, davanın açıldığı tarihteki tarafların haklılık durumuna göre yargılama giderlerini takdir ve hükmeder.” şeklinde düzenlenmiştir.
27. Anılan madde doğrultusunda, davanın açıldığı tarihte haksız olduğu tespit edilen taraf yargılama giderlerini ödemekle yükümlü olacaktır. Davacının konut ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olduğu tüm dosya içeriği ile anlaşılmıştır. Bu durumda Mahkemece Özel Daire bozma kararına uyulmak suretiyle davanın açıldığı tarihte davacının haklı olduğu gözetilerek HMK’nın 331/1. maddesi uyarınca yargılama giderlerine ve vekâlet ücretine hükmedilmesi gerekirken önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.

28 . Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.”

Yeni malikin ihtiyacı sebebiyle tahliye davaları, taşınmazın el değiştirmesi sonucunda kiracı ile yeni malik arasında doğan hukuki anlaşmazlıkları çözmeye yönelik davalardır. Yeni malik, yasal koşulları sağladığı takdirde kiracıyı tahliye etme hakkına sahiptir. Ancak bu süreç, hukuki bilgi ve tecrübe gerektirir. Kiracılar ve yeni malikler, haklarını korumak ve sürecin doğru bir şekilde yürütülmesini sağlamak için uzman bir avukata başvurmalıdır.

Yeni malikin ihtiyacı sebebiyle tahliye davaları, karmaşık hukuki süreçler içerebilir. Bu süreçte hak kayıplarını önlemek ve yasal haklarınızı korumak için detaylı bilgi ve hukuki danışmanlık için bizimle iletişime geçebilirsiniz.