İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin taşınmaza duyduğu ihtiyaç nedeniyle kiracıyı tahliye edebilmesi için açılan bir dava türüdür. Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen bu dava, kiraya verenin kişisel veya ailevi ihtiyaçları doğrultusunda taşınmazın kullanımını geri almasını sağlar.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Nedir?

Kiraya verenin, kiracıyı taşınmazdan tahliye edebilmesi için mahkemeye başvurarak ihtiyaç nedeniyle kiracının tahliyesini talep ettiği bir hukuk davasıdır. Bu dava yasal düzenlemelerle sınırlı kişilerin ihtiyacı için açılabilir. Dava açma sürelerine dikkat edilmesi gerekmektedir. İhtiyaç nedeninin gerçek, zorunlu ve samimi olması ve bunun ispatı büyük önem taşır.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Açma Şartları

1. Kanunda açıkça belirtilen kişilerin ihtiyacı bulunmalıdır: Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesinde kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa ancak ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilir. Kanunda açıkça belirtilen kişiler dışında bir başka kimsenin ihtiyacını gerekçe göstererek tahliye talebinde bulunulamaz. 
2. Gerçek, Zorunlu ve Samimi İhtiyaç: İhtiyaç iddiası gerçek, zorunlu ve samimi olmalıdır. Yani, ihtiyacın temeli mahkemeye açıklanmalı ve ispat edilmelidir. Mahkemeler bu durumu titizlikle inceler. 
3. Dava açma süresi: Davanın süresinde açılması veya fesih bildiriminin süresinde yapılması büyük önem taşır. Bu süreler kamu düzenine ilişkin olduğundan mahkemeler davanın esasına girmeden davanın süresinde açılıp açılmadığını ya da fesih bildiriminin süresinde yapılıp yapılmadığını inceler.

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin sona ermesinden itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Ancak kiraya veren kira sözleşmesi sona ermeden önce dava açma süresi olan bir ay içinde durumu bildiren bir ihtarnameyi kiracıya tebliğ etmesi halinde bir kira yılı içinde her zaman açılabilir. Yani ihtarname göndermek dava açma süresinin uzamasını sağlayacaktır. Hak kaybına sebep olmamak için noter kanalıyla bir ihtarname gönderilmesi tavsiye edilir.

Belirsiz süreli kira sözleşmesinde ise 6 aylık fesih bildirim süresinin sona ermesinden en az üç ay önce kira sözleşmesinin feshedildiğine dair bildirimde bulunulması gerekir. Sürenin sona ermesinden itibaren bir ay içinde de dava açılmalıdır. Yani yapılacak bildirim son 6 aylık dönemin ilk üç ayında yapılmalıdır. Bu bildirimin her ne kadar noter kanalıyla yapılma zorunluluğu bulunmasa da ispat açısından noter kanalıyla fesih iradesini içeren bir ihtarname gönderilmesi tavsiye edilir.

Yapılacak bildirimlerin bu süre içinde karşı tarafa tebliğ edilmiş olması da büyük önem taşır.

Hangi Durumlarda İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Açılabilir?

1. Konut İhtiyacı: Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin bir konuta ihtiyaç duyması durumunda, kiraya verilen taşınmazın konut olarak kullanılması için tahliye talep edilebilir.
2. İşyeri İhtiyacı: Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin işyeri olarak kullanma ihtiyacı bulunuyorsa, bu durumda da ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilir.
3. Yeniden İnşaat veya Büyük Onarım İhtiyacı: Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise kiralananın yeniden inşası ve imarı tahliye talebinde bulunabilir. Ancak bu durumlarda inşaat veya onarım işleminin gerçekten zorunlu olması gerekmektedir.

Yeniden Kiralama Yasağı Nedir?

Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Kiracının tazminat talebinde bulunabilmesi için ancak dava yoluyla kira sözleşmesinin sona ermesi gerekir. Yani kiraya veren ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açmalı ve bu davayı kazanmalıdır. Kiracı tahliye kararı sonrası evi tahliye ettikten sonra kiraya veren üçüncü bir kişiye kiraya verirse ancak bu durumda kiracı tazminat talebinde bulunabilir. Malik ihtiyaç sebebini belirterek tahliye talebini içeren ihtarnamenin üzerine kiracı kiralananı tahliye ederse ve daha sonra kiralanan üçüncü bir kişiye kiraya verilirse TBKm.355’e dayanarak kiracı tazminat talebinde bulunamaz. Yargıtay kiracının rızası ile kiralananı tahliye ettiğini kabul etmektedir.

“Her ne kadar davacı vekili dava dilekçesinde, esaslı tadilat yapılmaksızın kiralananın üçüncü kişiye kiraya verildiğinden bahisle tazminat talep etmiş ise de, davacı kiracının kiralananı tahliyesi yönünde alınmış bir mahkeme kararı bulunmamakta olup kiracı kiralananı kendi rızası ile tahliye etmiştir. Bu durumda 6570 Sayılı Kanun’un 15. maddesinin somut olaya uygulanabilme imkanı yoktur.Mahkemece bu husus gözönünde bulundurularak maddi tazminat isteminin reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.” Yargıtay 6.HD 2016/13 E.  ,  2016/2182 K.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Yargıtay Kararları

Dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olup, davalı ileri sürmese bile mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir. 

“6098 Sayılı TBK.’nun 350/1. maddesi hükmüne göre ihtiyaç iddiasına dayalı olarak açılacak tahliye davalarının belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde bu kanunun 328. maddesinde fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılması gerekir. TBK.’nun 353. maddesi uyarınca kiraya veren, daha önce veya en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava, bildirimi takip eden uzayan bir kira yılı sonuna kadar açılabilir. Dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olup, davalı ileri sürmese bile mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.” Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/9993 E.  ,  2016/1961 K.

İhtiyaç nedeniyle tahliye ve kira sözleşmesinin feshini içeren bildirim kiracıya gönderilmiş ise bir kira yılı içinde dava açılmalıdır. 

“Somut olayda; önceki malik ile davalı arasında 01.01.2011 başlangıç tarihli beş yıl süreli kira sözleşmesi bulunduğu hususunda, uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı, dava dilekçesinde Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesine dayanarak ihtiyaç sebebi ile tahliye isteminde bulunmuş olup 01.08.2011 tarihinde keşide ettiği, 09.08.2011 tarihinde muhatabınca tebliğ alınan ihtarname ile ihtiyaç iddiası ve tahliye istemini bildirmiş ve 20.01.2015 tarihinde de iş bu davayı açmıştır. Davaya dayanak teşkil eden ihtarnameye göre, bildirimi takip eden 01.01.2012- 01.01.2013 tarihleri arasındaki dönem için tahliye davası açma süresi korunmuş olacağından, davacı bildirimi takip eden uzayan bir kira yılı sonu olan 01/01/2013 tarihine kadar dava açabilir. Aksi halde, kiracının sürekli tahliye tehdidi altında bulunacağının kabulü gerekir. Açıklanan bu olgu karşısında, sözü geçen ihtara dayanılarak 20.01.2015 tarihinde süresinden sonra açılan davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde kiralananın tahliyesine karar verilmesi usul ve yasaya aykırıdır.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.”  Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/6068 E.  ,  2019/3923 K.

Yazlık konut ihtiyacı için ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilir.

“Mahkemece yazlık konut ihtiyacının gerçek anlamda konut ihtiyacı olarak değerlendirilemeyeceği gerekçesiyle ihtiyaç nedeniyle tahliye davasının reddine karar verilmiştir.TBK, kiraya verene kiralananı kendisi, eşi, alt soyu, üst soyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut ihtiyacı için tahliye isteme hakkı tanımıştır. Yasada öngörülen ihtiyaç devamlılık arz eden bir ihtiyaç olup, geçici ihtiyaç tahliye nedeni olarak kabul edilmemiştir. Ancak uygulamada yazlık ihtiyacı yaşam biçimi olarak sürekli konut ihtiyacının bir devamı olarak nitelendirilmiştir. Bu ilkeden hareketle taraflara yazlık ihtiyacına yönelik delillerinin ibrazı için imkan tanınarak dava konusu taşınmazın bulunduğu yer ve mimari yapısı itibariyle yazlık nitelikte olup olmadığı hususunun araştırılması gerekirken eksik inceleme ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.” 6. Hukuk Dairesi 2014/11405 E.  ,  2014/11609 K.

Basit tadilat işleri için kiracının tahliyesi istenemez. Yapılacak tadilatın imar amaçlı esaslı bir tadilat olması halinde tahliye talep edilebilir. 

“TBK 350/2 maddesine dayanılarak açılan davalarda tahliye kararı verilebilmesi için yapılmak istenilen tamirat tadilat ve genişletmenin imar amaçlı ve esaslı surette olması ve bu ameliyenin yapılması sırasında kiralananda oturmanın mümkün olmadığının fennen tesbit edilmiş olması, tamirat tadilat ve genişletme ile ilgili projenin yetkili makamlarca onanması ve uygulama kabiliyetinin bulunması gerekir.İbraz edilen projeye göre mahkemece mahallinde yapılan keşif sonucu sunulan rapor ve ek rapora göre “projeye göre duvarların alçı yapılması, tavanın ahşap döşeme ile kaplanması sırasında işyerindeki eşyaların bir tarafa toplanmasının mümkün olmadığı, tadilat esnasında tahliyesinin uygun olacağı” bildirilmiş ise de yapılan keşif ve mahallinde düzenlenen bilirkişi raporuna göre kiralananda yapılacak boya badana ve parke döşeme işinin basit tadilat olduğu imar amaçlı esaslı bir tadilat olmadığı anlaşıldığından yeniden inşa ve esaslı tamir ve tadilat nedeniyle açılan davanın reddine karar verilmesi gerekirken davanın kabul edilmesi doğru değildir. Öte yandan davacı vekili dava dilekçesinde ikinci talep olarak kiralananda turizm ofisi yapılması için belediyenin bu taşınmaza ihtiyacı olduğunu bu yerin kamu yararına kullanılmasının planlandığını belirterek ihtiyaç nedeni ile tahliye talep etmiş ve dava dilekçesi ekinde delillerini bildirmiştir.Bu nedenle mahkemece dava konusu yerin kamu yararına tahsis edilmesi için encümen kararı bulunup bulunmadığının araştırılması, ihtiyaca ilişkin taraf delillerinin toplanması tanık ismi bildirilmiş ise dinlenilmesi ve varılacak sonuca göre iş yeri ihtiyacı nedeniyle tahliye konusunda bir karar verilmesi gerekirken taraf delilleri toplanmadan yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.”  Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/2565 E.  ,  2016/25 K.

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, kiraya verenin taşınmaza yönelik ihtiyaçlarının karşılanması için etkili bir hukuki yoldur. Ancak bu davanın süresinde açılması ve yönetilmesi için hukuki bilgi ve tecrübe gereklidir. Kiraya verenler ve kiracılar, haklarının korunması ve sürecin doğru bir şekilde yürütülmesi için uzman bir avukata başvurmalıdır.

İhtiyaç nedeniyle tahliye davaları karmaşık hukuki süreçler içerebilir. Bu süreci doğru ve hukuka uygun şekilde yönetmek için detaylı bilgi ve destek için bizimle iletişime geçebilirsiniz.