İcra Takibi Yoluyla Tahliye Davası

İcra Takibi Yoluyla Tahliye Davası

İcra takibi yoluyla tahliye, kira bedelinin ödenmemesi halinde kiraya verenin başvurabileceği bir yol olarak İcra İflas Kanunu madde 269 ve devam eden maddelerinde düzenlenmiştir. Bu madde kiraya verenin kiracıyı diğer yasal yollara kıyasen daha hızlı tahliye etmesine olanak tanıyan bir yoldur.

İcra Takibi Yoluyla Tahliye Nedir?

Kiraya verenin, kira sözleşmesinden doğan haklarını kullanarak kiracıyı tahliye edebilmesi için icra yoluna başvurduğu bir süreçtir. Bu süreçte, kiraya veren icra dairesine başvurarak kiracıya ödeme emri gönderilmesini talep eder. Kiracının ödeme emrine süresi içinde itiraz etmemesi veya borcu ödememesi halinde icra takibi kesinleşir ve tahliye süreci başlar.

İcra Takibi Yoluyla Tahliye Süreci

1. Ödeme Emri Gönderimi: Kiraya veren, kiracının ödenmemiş kira borcu için icra dairesine başvurarak ödeme emri gönderilmesini talep eder. Ödeme emrinde kiracıya borcunu ödemesi için 30 gün süre tanınır. Kiracı bu süre içinde borcunu ödemezse, kiraya veren tahliye davası açabilir.
2. Kiracının İtirazı: Kiracı, ödeme emrine yedi gün içinde itiraz edebilir. İtiraz durumunda icra takibi durur ve kiraya veren itirazın kaldırılması veya iptali için mahkemeye başvurabilir. Mahkeme kiracının itirazını haksız bulursa icra takibi devam eder.
3. Tahliye Talebi: Kiracı ödeme yapmaz ve itirazda bulunmazsa, kiraya veren icra mahkemesinden kiracının tahliyesini talep edebilir. Mahkeme tahliye kararı verdiğinde, kiracı yasal süre içinde taşınmazı tahliye etmek zorundadır.
4. Tahliye Kararının Uygulanması: Mahkemenin verdiği tahliye kararı, icra dairesi tarafından uygulanır. Kiracı taşınmazı tahliye etmezse zorla tahliye işlemi gerçekleştirilir.

Hangi Durumlarda İcra Takibi Yoluyla Tahliye Davası Açılabilir?

Kira Borcunun Ödenmemesi: Kiracı, kira bedelini zamanında ödemediğinde kiraya veren icra yoluna hem kira bedelinin ödenmesini hem de kiralanandan tahliyesini isteyebilir. Kira bedelini düzenli ödeyen bir kiracı için bu yol ile tahliye edilmesi mümkün değildir.

• Kiracının Süresi İçinde Ödeme Emrine İtiraz Etmemesi ve Borcu Ödememesi Halinde Tahliye Davası

İcra müdürlüğünde başlatılan tahliye ve ödeme talepli icra takibinde borçluya ödeme emri gönderilir. Bu ödeme emri açıkça şu ihtarları içerir:

“Yukarıda yazılı borcu işbu ödeme emrinin tebliği tarihinden itibaren otuz gün içinde ödeme emrinde yazılı olan icra dairesine ait banka hesabına yatırmanız; borcun bir kısmını veya tamamını veya alacaklının takibine karşı bir itirazınız varsa, yine bu ödeme emrinin tebliği tarihinden itibaren yedi gün içinde açıkça ve sebepleri ile birlikte İcra ve İflas Kanununun 62. maddesi hükmü gereğince dilekçe ile veya sözlü olarak icra dairesine bildirmeniz, kira aktini ve sözleşmedeki imzanızı kesin ve açık olarak reddetmediğiniz takdirde, akdi kabul etmiş sayılacağınız, yukarıdaki süreler içinde borcu ödemeniz veya itiraz etmezseniz, alacaklının icra mahkemesinden tahliyenizi isteyebileceği ve kesinleşen kira alacağından dolayı da haciz talep edebileceği ihtar olunur.”

Kiracı, başlatılan icra takibine yedi günlük süre içinde itiraz etmez ve otuz günlük süre içinde de borcu ödemezse kiraya veren alacaklı icra mahkemesinde tahliye davası açarak kiracının kiralanandan tahliyesini talep eder. İcra mahkemesi, ilgili icra dosyasını inceler ve bir eksiklik yoksa genelde ilk celse de kiracının kiralanandan tahliyesine karar verir. 

Kiraya veren icra mahkemesinde açacağı tahliye davasını takibin kesinleştiği tarihten itibaren altı ay içinde açmalıdır. Aksi takdirde aynı takibe dayanarak tahliye davası açılamaz. Bu süre hak düşürücü süre niteliğinde olup, mahkeme re’sen dikkate alır.

• Kiracının Süresi İçinde Kira Sözleşmesine veya İmzaya İtiraz Etmesi Halinde Tahliye Davası

Kiracı, kendisine gönderilen ödeme emrinde ki takibe dayanak kira sözleşmesine veya kira sözleşmesinde ki imzasına açıkça itiraz etmez ise akdi kabul etmiş sayılır. Kiracı eğer kira sözleşmesine veya imzaya itiraz etmiş ise itiraz ile takip durur. Kiraya verenin elinde noter tarafından onaylı veya noter tarafından düzenlenen bir kira sözleşmesi yoksa ancak Sulh Hukuk Mahkemesi’nde itirazın iptali ve tahliye davası açarak kira sözleşmesinin varlığını ve kiracının imzasını ispat etmek zorundadır. Kiraya verenin elinde noter onaylı kira sözleşmesi varsa İcra Mahkemesi’ne başvururak itirazın kaldırılmasını ve kiracının tahliyesini isteyebilir.

• Kiracının İcra Takibine Karşı Diğer İtirazları

Kiracı başlatılan icra takibinde ki dayanak kira sözleşmesine veya imzaya itiraz etmeyip, kira bedeline veya ödenmediği belirtilen kira bedelinin aslında ödendiğine ya da takas talebinde bulunduğuna yönelik bir itiraz da bulunabilir. Bu durumda alacaklı kiraya veren altı ay içinde İcra Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak itirazın kaldırılmasını ve kiracının tahliyesini isteyebilir. Kiracı itiraz sebeplerini ispatlamak zorundadır. Örneğin; kiracı kira bedelini ödediğini iddia ediyorsa bunu ispatlamakla yükümlüdür. Kiracı kira bedelinin takipte istenilen tutar olmadığına yönelik bir itiraz da bulunmuş ise yine bunu ispatlamakla yükümlüdür. Kiracı itiraz nedenlerini ispatlayamaz ise mahkeme, kira sözleşmesinin feshi ile kiracının tahliyesine karar verecektir.

Sıkça Sorulan Sorular

• Tahliye kararının istinaf edilmesi mümkün mü?

İcra Mahkemesi tarafından verilen tahliye kararlarının istinaf edilmesi mümkündür. Ancak istinaf edilmesi tahliye kararının icrasını durdurmayacaktır. Yani kiraya veren mahkeme kararına dayanarak icra müdürlüğünden kiracının zorla tahliye edilmesini sağlayabilecektir. Fakat kiracı icra mahkemesi kararına karşı istinaf yoluna başvurarak tehir-i icra talep eder ve üç aylık kira bedelini icra müdürlüğüne teminat olarak yatırırsa icra takibi durur. Dosya istinaf incelemesinden dönene kadar kiracının zorla tahliye edilmesi mümkün değildir. 

• Başlatılan takip ile sadece tahliye talep edilebilir mi?

İcra takibi yoluyla tahliye ancak ödenmeyen kira bedeli alacağı ile birlikte talep edilebilir. Kiracı tarafından kira bedellerini zamanında ve tam olarak ödeniyorsa bu yol ile kiracının tahliye edilmesi mümkün değildir. Ancak Borçlar Kanunu’nda ki sebeplerin varlığı halinde kiracı tahliye edilebilir. Bunun için 10 yıllık kira sözleşmesinin feshi ve tahliye, kira sözleşmesinin feshi ve tahliye davası, satış nedeniyle kiracının tahliyesi, kirasını düzenli ödeyen kiracının tahliyesi, ihtiyaç nedeniyle konut tahliye davası içeriklerimizi inceleyebilirsiniz.

• Kiracı tahliye talepli icra takibine ne kadar süre içinde itiraz edebilir.

Kendisine ödeme emrinin tebliğ edilmesinden itibaren yedi gün içinde itirazlarını ilgili icra müdürlüğüne bildirmelidir. Kira sözleşmesine veya imzaya bir itirazı varsa açıkça belirtmelidir. Aksi takdirde kira sözleşmesinin varlığın ve imzayı kabul etmiş sayılır.

• Kiracı icra takibindeki borcu ne kadar süre içinde ödemelidir?

Kendisine ödeme emrinin tebliğ edilmesinden itibaren otuz gün içinde borcu ödemelidir. Aksi halde borç, otuzbirinci gün dahi ödense alacaklı kiraya veren icra mahkemesinde tahliye davası açabilir. 

• Kiracı icra takibindeki borcu otuz gün içinde öderse ne olur?

Kiracı icra takibindeki borcu süresi içinde öderse, alacaklı kiraya veren icra mahkemesinden kiracının tahliyesini isteyemez.

• Tahliye talepli icra takibi ile daha hızlı bir şekilde tahliye mümkün mü?

Tahliye talepli icra takibi yoluyla kiracının tahliyesi diğer yasal yollara göre daha hızlı bir yoldur. Ancak kiracının itiraz etmemesi veya borcu süresi içinde ödememesi halinde kiraya verene süre yönünden avantaj sağlar.

İcra Takibi Yoluyla Tahliye Davası Yargıtay Kararları

Tahliye talepli icra takibine kiracı itiraz etmiş ise açılacak dava itirazın kaldırılması ile tahliye istemli olmalıdır. 

“Takibe dayanak yapılan ve hükme esas alınan 18.3.2013 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda bir uyuşmazlık bulunmamaktadır Davacı 22.4.2014 tarihinde tahliye talepli olarak başlattığı icra takibi ile aylık 300 TL den 6 aylık 1.800 TL nin tahsilini istemiştir.Ödeme emri 2.5.2014 tarihinde davalıya tebliği üzerine davalı süresinde yaptığı itirazında borcu olmadığını beyan etmiştir.İtiraz üzerine davacı vekili 22.5.2014 tarihinde İzmir 9 İcra müdürlüğünün 2014/256 esasında itirazın kaldırılması ve tahliye istemli dava açmıştır.Mahkemece yapılan yargılama sonunda 7.8.2014 tarihinde itirazın kaldırılmasına,takibin devamına 30 günlük süre dolmadan açıldığından tahliye isteminin reddine karar verilmiştir.Bu karar davalı tarafından temyiz edilmiş Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 20.11.2014 tarih ve 2014/11921-12761 E.K.sayılı ilamı ile miktar yönünden temyiz isteminin reddine karar verilmiştir. İİK 269/a “borçlu itiraz etmez,ihtar müddeti içinde kira borcunu da ödemezse ihtar müddetinin bitim tarihini takip eden altı ay içinde alacaklının talebi üzerine tetkik mercince tahliyeye karar verilir” hükmünde itiraz edilmeksizin kesinleşen takipler içindir.Olayımızda takibe itiraz edilmiştir. Takibe itiraz edilmekle henüz takibin kesinleştiğinden bahsedilemez. Takibe itiraz edilince icra mahkemesinden tahliye istenebilmesi için itirazın kaldırılmasının da istenmesi gerekir. İtirazın kaldırılmasına karar verilmeden tahliye isteminde bulunulamaz. O nedenle yukarıda tarih ve numarası belirtilen karar 07/08/2014 tarihinde kesinleştiğine göre bu tarihten itibaren 6 ay içinde icra mahkemesinde kiralananın tahliyesini isteyebilir. Dava 28.01.2015 tarihinde açıldığına göre dava süresindedir.Bu nedenle işin esasının incelenerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken davanın reddine karar verilmesi doğru değildir. Karar bu nedenle bozulmalıdır.” (Yargıtay 6. HD 2015/7018 E. 2015/10198 K.)

Kira sözleşmesinde kiracı şirket ise başlatılan tahliye talepli icra takibi de şirket adına başlatılmalmalıdır. Şirket yetkilisi adına başlatılan takip için tahliye kararı verilmesi mümkün değildir.

“İcra takibine konu edilen ve karara esas alınan 01.02.2011 başlangıç tarihli kira sözleşmesinde kiracı …, kiralayan ise….. Sözleşmeyi ….müteselsil kefil sıfatı ile imzalamıştır. Kira sözleşmesinde kiracı şirket olduğu halde, 26.06.2012 tarihli tahliye talepli icra takibi kiracı sıfatı bulunmayan şirket temsilcisi…. hakkında yapılarak örnek 13 ödeme emri gönderilmiş, tahliye davası ise kiracı şirket hakkında açılmıştır.

Davalı kiracı hakkında usulüne uygun olarak yapılmış tahliye talepli bir icra takibi bulunmadığı halde şirket hakkında tahliye kararı verilmesi doğru değildir.

Karar bu nedenle bozulmalıdır.” (Yargıtay 6. HD’nin 2013/5568 E., 2013/6547 K.)

İcra takibi yoluyla tahliye davası, kiraya verenin kira ilişkisini hukuki yollarla sonlandırmasına imkan tanıyan etkili bir yöntemdir. Ancak bu sürecin yasal gereklilikler doğrultusunda dikkatle yönetilmesi, gerek kiraya veren gerekse kiracı açısından büyük önem taşır. Hem kiracıların hem de kiraya verenlerin haklarını korumak adına uzman bir avukata başvurmak sürecin doğru şekilde yürütülmesini sağlayacaktır.

İcra takibi yoluyla tahliye davaları karmaşık hukuki süreçleri içerir. Bu süreci profesyonel bir şekilde yönetmek ve hak kayıplarının önüne geçmek için detaylı bilgi ve danışmanlık için bizimle iletişime geçebilirsiniz.