TKS Hukuk, gayrimenkul ile ilgili yaşanan uyuşmazlıklarda müvekkillerine danışmanlık hizmeti vermekte ve dava süreçlerini takip etmektedir.
- Tapu iptal ve tescil davaları
- İzale-i şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) davaları
- Ecri misil (Haksız İşgal tazminatı) davaları
- Müdahalenin men-i (El atmanın Önlenmesi) davaları
- Kira sözleşmelerinin hazırlanması veya feshi
- Kiraya veren ile kiracı arasında yaşanan uyuşmazlıkların çözümü
- Kira bedelinin tespiti davaları
- Tahliye davaları
- Şuf’a önalım davaları
- Muris muvazaasına ilişkin davalar
- Kamulaştırma davaları
- İrtifak, intifa, ipotek gibi gayrimenkulün aynına ilişkin hakların tescili ve kaldırılmasına ilişkin hukuki destek sağlama
- Gayrimenkule ilişkin ihtiyati tedbir ve ihtiyati haciz kararlarının incelenmesi ve riskleri hakkında rapor hazırlanması
- Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ve gayrimenkulün aynını ilgilendiren diğer tüm sözleşmelerin hazırlanması
Tapu İptal ve Tescil Davaları
Bir gayrimenkul yani taşınmaz tapu kütüğünde kimin adına kayıtlı ise o gayrimenkul o kişiye aittir ve Anayasamız ile güvence altına alınan temel hak ve özgürlüklerden olan “Mülkiyet Hakkı” ile o hakkı korunmaktadır. Ancak bu tescil geçerli olmayan bir hukuksal nedene dayanarak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, tapu iptal ve tescil davası açılarak gerçek hak sahibine tescil edilmesi sağlanabilir. Bu davalar taşınmazın aynına ilişkin olduğundan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılmalıdır. Ancak her ne kadar ülkemizde avukat ile davalarda temsil zorunluluğu bulunmasa da tapu iptal ve tescil davalarının alanında uzman bir gayrimenkul avukatından hukuki destek alınarak davaların yürütülmesi büyük önem taşır.
İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davaları
Bir gayrimenkul yani taşınmaz birden çok kişinin adına tescilli olabilir. Bu birliktelik tescilden veya miras yoluyla intikalden kaynaklanabilir. Bu taşınmazın kullanımı veya yararlanması ile ilgili kişiler arası uyuşmazlığın çözümü mümkün değil ise izale-i şüyu (ortaklığın giderilmesi) davaları ile taşınmazın taksimi yani paylaşılması mümkün ise paylaşılması, değil ise satış suretiyle taşınmazın satılarak bedeli üzerinden paylaştırılması talep edilir. Bu davalarda davacı, diğer maliklere karşı dava açar. Mahkeme taşınmazın değerini ve taksiminin mümkün olup olmadığına yönelik bilirkişiden rapor aldırır. Alınan bilirkişi raporu sonrası kararını verir. Ortaklığın taşınmazın satışı suretiyle giderilmesine karar vermesi durumunda icra müdürlükleri marifetiyle taşınmaz satışa çıkarılır. Taşınmazın aynına ilişkin bir dava olduğundan taşınmazın bulunduğu yerde dava açılmalıdır. Alanında uzman bir gayrimenkul avukatından hukuki destek alınarak davaların yürütülmesi büyük önem taşır.
Ecri Misil (haksız işgal tazminatı) Davaları
Mülkiyet hakkı haksız olarak işgal edilen taraf, işgal edenden tazminat davası ile zararının giderilmesini talep eder. Burada işgal herhangi bir hukuksal ilişkiden kaynaklanmamalıdır. Örneğin; taraflar arasında yapılan bir kira sözleşmesi sonucu sözleşme süresinin bitmesi sebebiyle talep edilecek tazminat ecri misil (haksız işgal tazminatı) davasının konusunu oluşturmaz. Burada ki ilişki her ne kadar son bulmuş ise de ilişki kira sözleşmesi ile doğmuş olduğundan Borçlar Kanunu’nun kira sözleşmesi hükümlerine göre uyuşmazlık çözülmelidir.
Örneğin; sizin arsanıza sizden habersiz bir depo inşaa edilmiş ve kullanılıyor olsun. Bu durumda ecri misin-haksız işgal tazminatı davası ile arsanızın kullanımından kaynaklanan zararınızı talep edebilirsiniz. Ve ya bir taşınmazın birden çok maliki olduğunu düşünelim. Ancak biri taşınmaz üzerinde evde oturuyor, diğeri o taşınmazdan hiçbir şekilde faydalanamıyor. Bu durumda da ecri misin-haksız işgal tazminatı davası ile arsanızın kullanımından kaynaklanan zararınızı talep edebilirsiniz.
Tazminat tutarı belirlenirken dava açıldığı tarihten geriye yönelik olarak 5 yıl üzerinden hesaplama yapılır. Yani o arsayı haksız işgal eden 20 yıldır kullanıyor ise sadece 5 yıllık tazminat dava edilebilmektedir. Bu tazminat tutarı emsal kira bedellerine göre veya araziden elde edilen mahsul varsa onun gelirine göre belirlenir.
Müdahalenin Men-i (El atmanın Önlenmesi) Davası
Hukuksal bir nedene dayanmadan taşınmazın mülkiyet hakkı sahibinin hakkına müdahale eden, taşınmazı kullanan, yararlanan kişiye karşı müdahalenin men-i (el atmanın önlenmesi) davası ile haksız işgalin mahkeme kararı ile sona erdirilmesi talep edilir. Ecri misil davası ile birlikte açılabileceği gibi, ayrı bir dava konusu da yapılabilir. Taşınmaz üzerinde, haksız işgal eden tarafça yapılan bir yapı var ise bunun yıkılması da yine aynı dava içinde istenebilecektir. Müdahalenin men-i ile birlikte yıkım ve ecri misil de talep edilecek ise dava dilekçesinde taleplerin ayrıca ve açıkça belirtilmesi gerekir.
Kira Sözleşmesinin Hazırlanması ve Feshi
Kira sözleşmeleri her ne kadar kırtasiyeden alınan matbu sözleşmeler ile kurulmakta ise de, bu sözleşmeler tarafların hak ve menfaatlerini zedeleyebilmektedir. Borçlar Kanunu’nda açıkça tanımlanmış hükümlere riayet edilerek yapılan bir kira sözleşmesi hem kiracının hem de mal sahiplerinin hak ve menfaatlerini koruyacaktır.
Kira sözleşmelerinin feshi sürecinde de kira sözleşmelerine ilişkin özel düzenlemelere uygun yapılması feshin geçerlilik şartıdır. Yasal düzenlemelere uygun yapılmayan kira sözleşmelerinin feshi işlemleri geçersiz olacak, kira sözleşmesi varlığını koruyacaktır.
Tahliye Davaları
Tahliye davaları birçok hukuksal nedenle açılabilir. Kiraya verenden kaynaklanan tahliye davası olabileceği gibi, kiracıdan kaynaklanan sebepler ile de tahliye davası açılabilir.
Kiraya verenin kiralanana ihtiyacı sebebiyle tahliye davası ikame edilebilir. Ya da kiralananın satılması sonrası yeni malikin kiralanana ihtiyacı olabilir. Kiracının kira bedeli ödememesi sebebiyle de tahliye davası ikame edilebilir.
Bu gerekçeler için ayrı ayrı yasal düzenlemeler mevcut olup, her gerekçe için şartlar ve bildirim süreleri öngörülmüştür.