İçindekiler
Birden Fazla Kira Sözleşmesinin Geçerliliği: Hukuki Değerlendirme ve Uygulama
Gayrimenkul kiralamalarında bazen aynı mülk için birden fazla kira sözleşmesi yapılabilir. Bu durum genellikle daha az vergi ödenmesi için yapılmaktadır. Kiraya veren ile kiracı arasında düşük bedelle kira sözleşmesi yapılarak vergi dairesine ibraz edilir. Aynı zamanda tarafların gerçek iradesini gösteren bir kira sözleşmesi daha yapılır. Türk hukukunda birden fazla kira sözleşmesinin geçerliliği, bu sözleşmelerin tarihine, tarafların niyetine göre değerlendirilir.
-
Birden Fazla Kira Sözleşmesinin Hukuki Durumu
Bir taşınmaz için yapılan birden fazla kira sözleşmesi durumunda, Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve Medeni Kanun’daki genel ilkeler, hangi sözleşmenin geçerli olduğunu belirlemede yol göstericidir. Yargıtay yerleşik içtihatlarında düşük bedelle yapılan kira sözleşmesinin muvazaalı olduğu, yüksek bedelle yapılan kira sözleşmesinin ise tarafların gerçek iradelerini yansıttığını kabul etmektedir.
-
Birden Fazla Kira Sözleşmesinin 10 yıllık Süreye Etkisi
10 yıllık kira sözleşmesinin feshi Borçlar Kanunu’na göre, belirli süreli kira sözleşmesi 10 yılı aşkındır devam ediyor ise bu durumda kiraya veren hiçbir sebep göstermeksizin sözleşmeyi feshedebilir. Sözleşmenin yenilenmiş olması durumunda yenilendiği tarihte sözleşme süresi yeniden başlar. Örneğin; kiracı ile kiraya veren arasında yapılan ilk sözleşme 01.03.2012 tarihli olsun. Ancak taraflar arasında sözleşme 01.03.2017 tarihinde yeniden yapılmış ise bu durumda 10 yıllık sürenin başlangıcı yenilenen sözleşmenin sona erdiği tarihten itibaren başlayacaktır. Yenilenen sözleşme 1 yıllık yapılmış ise bu durumda 01.03.2018 tarihinde 10 yıllık süre başlayacaktır. Kiraya veren bu sebebe dayanarak tahliye davası açabilmesi için 01.03.2028 tarihini bekleyecektir.
-
Birden Fazla Kira Sözleşmesinin 5 yıllık Süreye Etkisi
Kira tespit davası açılabilmesi için kira sözleşmesinin 5 yıllık süreyi doldurmuş olması gerekir. Ancak kira sözleşmesi devam ederken sözleşme yenilendiği zaman hangi sözleşmenin süre yönünden dikkate alınacağı ise belirlenen kira bedeli ve tarafların yaptıkları sözleşmede esaslı değişiklik olup olmadığı dikkate alınarak belirlenecektir.
-
Kira Sözleşmesinin Tescil Durumu
Taşınmaz kira sözleşmesinin tapu siciline tescil edilmesi, o sözleşmeye üstünlük sağlar. Tescilli bir sözleşme üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir.
-
Taşınmazın Satılması Halinde
Bir taşınmaz satıldığında, mevcut kira sözleşmesinin kiraya veren hakları taşınmazı devralan yeni malike geçer (TBK m. 310). Ancak, yeni malik eski sözleşmeyi dikkate almadan başka bir kiracıyla sözleşme yaparsa, önceki kiracı korunur.
Birden fazla kira sözleşmesi gibi karmaşık hukuki durumlarla karşılaşmamak için, sözleşme yapılmadan önce bir avukata danışılması önemlidir. Bu, tarafların haklarının korunmasını ve ileride doğabilecek uyuşmazlıkların önlenmesini sağlar.