İçindekiler
Şufa Hakkı (Önalım Hakkı) Nedir?
Şufa Hakkı (önalım hakkı), Türk Medeni Kanunu’nda düzenlenen bir haktır ve ortak mülkiyete tabi taşınmazlarda hissedarlar arasında geçerli olan bir öncelik hakkıdır. Bu hak, bir hissedarın taşınmazdaki hissesini satmak istemesi durumunda, üçüncü kişilerden önce satın alma hakkı sağlar.
Türk Medeni Kanunu’nun 732. maddesi şufa hakkını yani önalım hakkını şu şekilde tanımlar:
“Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.”
Paylı mülkiyet halinde ki şufa hakkı dışında bir taşınmazın maliki üçüncü bir kişiye sözleşmeyle şufa hakkı tanıyabilir. Türk Medeni Kanunu’nun 735. maddesi bu konuyu düzenler. Bu maddeye göre;
“Tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan önalım hakkı, şerhte belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre her malike karşı kullanılabilir. Kütükte koşullar belirtilmemişse taşınmazın üçüncü kişiye satışındaki koşullar esas alınır.
Şerhin etkisi her durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer.
Yasal önalım hakkının kullanılmasına ve vazgeçmeye ilişkin hükümler sözleşmeden doğan önalım hakkında da uygulanır.”
Şufa hakkının temel amacı, mülkiyetin yabancı kişilere devredilmesini engellemek ve taşınmazın hissedarlar arasında kalmasını sağlamaktır. Hissenin satışına ilişkin yapılan anlaşma diğer hissedarlara noter aracılığıyla bildirilmek zorundadır. Hissedarlar taşınmazın satışını öğrendikten sonra 3 ay içinde önalım hakkını kullanmak için dava açabilir.Noter aracılığı ile bir bildirim yapılmazsa satış tarihinden itibaren iki yıl içinde dava açılması gerekir. Şufa hakkı kullanılırsa, üçüncü kişiye yapılan satış iptal edilir ve hisse, aynı koşullarda şufa hakkını kullanan hissedara devredilir.
Şufa Hakkının Kullanım Koşulları:
- Ortak mülkiyet olması gerekir: Şufa hakkı sadece paylı mülkiyette, yani birden fazla hissedarın bulunduğu durumlarda geçerlidir.
- Satışın üçüncü kişiye yapılması gerekir: Şufa hakkı, hissedarlardan birinin hissesini üçüncü bir kişiye satması durumunda kullanılabilir. Şufa hakkın davası alıcıya karşı açılır.
- Süre sınırı: Hissedar, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden 3 ay ve her hâlükârda satış tarihinden itibaren 2 yıl içinde şufa hakkını kullanmalıdır.
Şufa hakkı, hissedarlara taşınmaz üzerindeki ortaklıklarını koruma fırsatı verdiği için önemli bir hak olarak kabul edilir.
Sıkça Sorulan Sorular
Şufa hakkı hangi taşınmazlarda geçerlidir?
Şufa hakkı, sadece paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda geçerlidir. Bu taşınmazlar birden fazla hissedara ait olmalıdır.
Şufa hakkını nasıl kullanabilirim?
Bir hissedar, diğer bir hissedarın hissesini üçüncü bir kişiye satması durumunda, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden 3 ay içinde şufa hakkını kullanabilir. Bu süre, satış tarihinden itibaren en fazla 2 yıl içinde sona erer.
Şufa hakkı hangi durumlarda geçerli değildir?
Şufa hakkı, bir hissedarın hissesini diğer bir hissedara satması durumunda geçerli olmaz. Ayrıca miras yoluyla geçen hisselerde de şufa hakkı kullanılamaz.Cebri arttırmayla yapılan satışlarda da önalım hakkı kullanılamaz.
Şufa hakkını kullanmak için ne yapmam gerekir?
Şufa hakkını kullanmak isteyen hissedar, alıcı kişiye karşı dava açarak hakkını kullanabilir.Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür.
Şufa hakkını kullanmak için bir süre var mıdır?
Evet, şufa hakkının kullanım süresi satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden 3 ay ve satışın gerçekleşmesinden itibaren 2 yıldır.
Şufa hakkını kullanırsam, üçüncü kişiye yapılan satış ne olur?
Şufa hakkı kullanılırsa, üçüncü kişiye yapılan satış iptal edilir ve hisse, şufa hakkını kullanan hissedara devredilir.
Şufa hakkı iptal edilebilir mi?
Önalım hakkından feragatin resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle tâbidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir.
Şufa hakkı için mahkemeye başvurmam gerekir mi?
Evet, şufa hakkının kullanımı için mahkemeye başvurulması ve dava açılması gerekir.Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür.
Hissesini satan hissedar, diğer hissedarlara satışı bildirmek zorunda mıdır?
Evet, yapılan satış alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmelidir.