Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir?

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir?

Bir taşınmaz malın (örneğin bir arsa, bina ya da daire) ileride satılacağına dair taraflar arasında yapılan bir ön sözleşmedir. Bu sözleşme, taşınmazın devrinin ileri bir tarihte yapılacağını taahhüt eder. Taşınmaz satış vaadi, henüz satış işlemi gerçekleşmemiş olsa bile alıcıya, gelecekte taşınmazı devralma hakkı verir.

Bu tür bir sözleşmenin geçerli olabilmesi için aşağıdaki şartlara uyulması gerekir:

1. Resmi şekil zorunluluğu: Sözleşme, noter huzurunda yapılmalıdır. Aksi halde geçersiz sayılır.
2. Taraflar arasında karşılıklı anlaşma: Alıcı ve satıcı, taşınmazın devrine dair mutabakata varmalıdır. Satış bedelinin ne olduğu da sözleşmede açıkça belirtilmelidir.
3. Belirli bir taşınmaz: Sözleşmede devredilecek taşınmaz açıkça belirtilmelidir.

Bu sözleşme ile alıcı, taşınmazın ileride devredileceği konusunda bir güvence alırken, satıcı da satış işleminin gerçekleşeceği konusunda yasal bir yükümlülük altına girer. Ancak, sözleşme doğrudan mülkiyetin devrini sağlamaz; mülkiyet devri tapu sicilinde satış işlemi tamamlanarak gerçekleşir.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi nasıl yapılır?
Bu sözleşme, noter huzurunda düzenlenmelidir. Noter onayı olmadan yapılan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri geçersiz sayılır.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi bağlayıcı mıdır?
Evet, noter onaylı taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri hukuken bağlayıcıdır ve taraflara satışın gerçekleşeceği garantisini verir.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesiyle tapu alınabilir mi?
Hayır, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, tapu devri anlamına gelmez. Ancak sözleşme taraflar arasında bağlayıcıdır ve tapu devrinin gerçekleştirilmesi için bir taahhüt niteliğindedir.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin süresi var mıdır?
Taraflar, sözleşmede satışın gerçekleşeceği tarihi belirleyebilir. Ancak belirli bir süre tanımlanmadıysa, sözleşme geçerliliğini korur ancak tarafların anlaşamaması halinde sözleşmeye dayanarak tapu iptal ve tescil davası açılabilir.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi feshedilebilir mi?
Taraflar karşılıklı rıza ile sözleşmeyi feshedebilir. Ayrıca, hukuki bir sebep varsa tek taraflı olarak da fesih yapılabilir, ancak bu durumda tazminat talebi doğabilir.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi devredilebilir mi?
Alıcı, üçüncü bir kişiye devredebilir ancak bunun için yine noter huzurunda yapılması gereklidir.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçersiz olma durumları nelerdir?
Noter onayı olmadan yapılan sözleşmeler geçersizdir. Ayrıca, sözleşme imzalandıktan sonra taşınmaz üzerinde hukuki engeller ortaya çıkarsa (örneğin, haciz, ipotek), satış vaadi sözleşmesi geçersiz hale gelebilir. O nedenle sözleşmenin her koşulu öngörerek hazırlanması önem taşır.

Sözleşmeye aykırılık durumunda ne olur?
Satıcı, satış vaadini yerine getirmezse, alıcı mahkemeye başvurarak tapu iptal ve tescil davası açabilir. Alıcı, belirlenen sürede sözleşmeye uygun olarak satış bedelini ödemezse satıcı da tazminat davası açabilir. Aykırılık durumunda zarar gören taraf maddi ve manevi tazminat talebinde bulunabilir.

Satış vaadi sözleşmesi ile tapuya şerh koymak mümkün müdür?
Evet, bu sözleşmeye dayanarak tapu kütüğüne şerh koymak mümkündür. Bu durumda, sözleşme üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir.

Yargıtay Kararlarıyla Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Uygulamaları

Noter Onayının Zorunluluğu

• Yargıtay’ın Yerleşik Kararları: Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin geçerli olabilmesi için noter huzurunda düzenlenmiş olması zorunludur. Noter onayı olmadan yapılan sözleşmeler geçersiz kabul edilmektedir. Yargıtay, birçok kararında, noter onayı olmayan bu tür sözleşmelerin hukuken hiçbir geçerliliğinin olmadığını vurgulamıştır.
• Örnek Karar: Yargıtay 13. Hukuk Dairesi, 2015/3005 E., 2016/5063 K. sayılı kararında, “noter huzurunda yapılmayan taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin geçersiz olduğunu” belirtmiştir.

Tapuya Şerh Verme Hakkı

• Yargıtay’ın Görüşü: Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile alıcı, sözleşmeyi tapuya şerh ettirebilir. Bu şerh sayesinde sözleşme, üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir. Yargıtay, tapuya şerh verilmiş sözleşmelerin alıcının haklarını koruduğunu ve satıcının taşınmazı başkalarına devretmesini engellediğini kabul etmektedir.
• Örnek Karar: Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 2008/3076 E., 2009/5011 K. sayılı kararında, “şerh edilmiş bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin, satıcının taşınmazı üçüncü kişilere devretmesi halinde bile alıcı lehine hak doğuracağı” belirtilmiştir.

 Sözleşmeye Aykırılık ve Tazminat

• Yargıtay Kararlarında Sözleşmeye Aykırılık Durumu: Satış vaadi sözleşmesine aykırılık durumunda, mağdur olan tarafın tazminat talep etme hakkı bulunmaktadır. Satıcı, sözleşmeye uygun davranmazsa, alıcı mahkemeye başvurarak zararlarının karşılanmasını talep edebilir. Yargıtay, sözleşmeye aykırılık hallerinde tazminat taleplerini haklı bulmakta ve zararların giderilmesi yönünde kararlar vermektedir.
• Örnek Karar: Yargıtay 1. Hukuk Dairesi 2010/3454 E., 2010/4353 K. sayılı kararında, “sözleşmeye aykırı davranan satıcının alıcıya tazminat ödemekle yükümlü olduğu” hükmedilmiştir.

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi ile Tapu Devri İmkânı

• Yargıtay Kararları: Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, doğrudan tapu devrini sağlamaz. Ancak, bu sözleşme ile taraflar birbirine satış için taahhütte bulunur. Yargıtay, birçok kararında, sözleşmenin tapu devriyle sonuçlanabilmesi için tarafların noter onaylı sözleşmeye dayanarak tapuya başvurmaları gerektiğini belirtmiştir.
• Örnek Karar: Yargıtay 13. Hukuk Dairesi’nin 2015/12159 E., 2016/13472 K. sayılı kararında, “satış vaadi sözleşmesi tek başına mülkiyet hakkını kazandırmaz, ancak tarafların devri talep etmeye hakkı vardır” ifadeleri yer almaktadır.

İfa Zamanı ve Uyuşmazlıklar

• Yargıtay’ın Yaklaşımı: Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde, satışın gerçekleşme zamanı önemlidir. Belirli bir tarih verilmişse, bu tarih bağlayıcıdır. Belirtilmemişse, ifa zamanı konusunda çıkan uyuşmazlıklar Yargıtay tarafından değerlendirilmektedir. Yargıtay, tarafların sözleşme hükümlerine uygun şekilde hareket etmesi gerektiğini, aksi halde mağdur olan tarafın zararlarının tazmin edilmesi gerektiğini belirtir.
• Örnek Karar: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2007/13256 E., 2008/14456 K. sayılı kararında, “belirli bir tarih verilmişse, bu tarihte ifanın gerçekleşmemesi halinde satıcıya karşı hukuki işlem başlatılabileceği” ifade edilmiştir.

Tek Taraflı Fesih Durumları

• Yargıtay Kararlarına Göre Fesih Hakkı: Taraflar, taşınmaz satış vaadi sözleşmesini karşılıklı rıza ile feshedebilir. Ancak tek taraflı fesih durumlarında, haklı bir sebebin olması gerekmektedir. Yargıtay, haklı sebep olmaksızın yapılan tek taraflı fesihlerin geçersiz olduğunu ve tazminat sorumluluğu doğuracağını kararlarında belirtmiştir.
• Örnek Karar: Yargıtay 1. Hukuk Dairesi 2015/9567 E., 2016/2034 K. sayılı kararında, “tek taraflı fesih hakkının kullanılması için haklı sebep aranması gerektiği” ifade edilmiştir.

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin İptal Sebepleri

• Yargıtay’ın Değerlendirmesi: Sözleşmenin geçersiz sayılmasına yol açan durumlar arasında, sözleşmenin noter huzurunda yapılmamış olması, taraflardan birinin iradesinin sakatlanmış olması (örneğin, hata, hile veya tehdit) ve sözleşmenin konusu olan taşınmazın satılamaz durumda olması yer alır.
• Örnek Karar: Yargıtay 13. Hukuk Dairesi 2018/1627 E., 2019/3748 K. sayılı kararında, “irade fesadı hallerinin bulunması durumunda satış vaadi sözleşmesinin geçersiz sayılabileceği” belirtilmiştir.

Yargıtay kararları, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin hukuki güvence altına alınması, tarafların hak ve sorumluluklarının netleştirilmesi açısından önemli yol göstericilerdir. Bu tür kararlar, sözleşmelerin uygulamalarında çıkan sorunları çözmeye yardımcı olmakta ve taraflara hukuki perspektiften rehberlik sunmaktadır.