Kamulaştırma Nedir?

Kamulaştırma, devletin ya da kamu tüzel kişiliklerinin, kamu yararı gereği özel mülkiyette bulunan taşınmaz malların tamamını ya da bir kısmını, malikinin rızası olmaksızın bedelini ödeyerek mülkiyetine geçirmesidir. Bu süreç, kamu hizmetlerinin etkin bir şekilde yürütülmesi amacıyla gerçekleştirilir ve mülkiyet hakkına Anayasa’nın tanıdığı sınırlamalar çerçevesinde uygulanır.

Kamulaştırmanın Amacı ve Kapsamı

Kamulaştırmanın temel amacı, kamu yararına projelerin hayata geçirilmesini sağlamaktır. Örneğin, yol yapımı, baraj inşası, sağlık ve eğitim tesisleri gibi projeler için ihtiyaç duyulan alanlar kamulaştırma yoluyla elde edilir. Bu süreçte, mal sahibine piyasa değeri üzerinden bir bedel ödenir ve bu bedelin adil olması Anayasa tarafından güvence altına alınmıştır.

Kamulaştırma Süreci Nasıl İşler?

1. Kamu Yararı Kararının Alınması: Kamulaştırma işlemi, kamu yararının belirlenmesiyle başlar. Bu karar, ilgili idari makamlar tarafından alınır.
2. Bedelin Tespiti: Kamulaştırılacak taşınmazın değeri, uzmanlar tarafından belirlenir. Bu rapor, mal sahibine ödenecek bedelin temelini oluşturur.
3. Anlaşma Süreci: İlgili kamu kurumu, mal sahibi ile anlaşma yoluna gider. Eğer anlaşma sağlanamazsa, konu mahkemeye taşınır.
4. Bedelin Ödenmesi: Kamulaştırma bedeli mal sahibine peşin olarak ödenir. Kanunun bazı hallerde taksitlendirilerek ödenebileceğine ilişkin istisnalarda mevcuttur. Kanunun taksitle ödemeyi öngörebileceği bu hallerde taksitlendirme süresi beş yılı aşamaz ve taksitler eşit olarak ödenir.
5. Taşınmazın Devri: Bedelin ödenmesinin ardından taşınmaz, kamu kurumunun mülkiyetine geçer.

Kamulaştırmanın Hukuki Boyutu

Kamulaştırma işlemi, Anayasa’nın 46. maddesi ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu ile düzenlenmiştir. Anayasa’nın bu maddesi, devletin kamulaştırma yapabilmesi için kamu yararının varlığını şart koşar ve mal sahibine adil bir bedel ödenmesini zorunlu kılar. Ayrıca, mal sahibi kamulaştırma kararına itiraz edebilir ve bedel tespitine yönelik dava açabilir.

Kamulaştırma ve Tazminat

Kamulaştırma sürecinde tazminatın adil olması büyük önem taşır. Bu tazminat, taşınmazın gerçek piyasa değeri üzerinden hesaplanır ve mal sahibinin olası zararları göz önünde bulundurularak belirlenir.

Kamulaştırma, kamu yararı doğrultusunda devletin özel mülkiyete müdahale etme yetkisini kullanmasını ifade eder. Bu süreçte, mal sahiplerinin haklarının korunması ve adil bir tazminat ödenmesi yasal güvence altına alınmıştır. Kamulaştırma, toplumsal ihtiyaçların karşılanması ve kamu hizmetlerinin etkin bir şekilde sunulması açısından kritik bir öneme sahiptir.

Kamulaştırılan taşınmazın değeri nasıl tespit edilir?

• Kamulaştırma kararının alınmasından sonra kamulaştırmayı yapacak idare, konuyla ilgili uzman kişi, kurum veya kuruluşlardan da rapor alarak, gerektiğinde Sanayi ve Ticaret Odalarından ve mahalli emlak alım satım bürolarından alacağı bilgilerden de faydalanarak taşınmaz malın tahmini bedelini tespit etmek üzere kendi bünyesi içinden en az üç kişiden oluşan bir veya birden fazla kıymet takdir komisyonunu görevlendirir. 
• İdare, tahmin edilen bedel üzerinden pazarlıkla satın alma ve takas işlemlerini yürütmek ve sonuçlandırmak üzere kendi bünyesi içinden en az üç kişiden oluşan bir veya birden fazla uzlaşma komisyonunu görevlendirir. 
• İdare, kıymet takdir komisyonunca tespit edilen tahmini bedeli belirtmeksizin, kamulaştırılması kararlaştırılan taşınmaz mal, kaynak veya bunların üzerindeki irtifak haklarının bedelinin nasıl ödeneceğini belirterek resmi taahhütlü bir yazıyla malike durumu bildirir. 
• Malik veya yetkili temsilcisi tarafından, bu yazının tebliğ tarihinden itibaren on beş gün içinde, kamulaştırmaya konu taşınmaz malı pazarlıkla ve anlaşarak satmak veya takas isteği ile birlikte idareye başvurulması hâlinde; komisyonca tayin edilen tarihte pazarlık görüşmeleri yapılır, tespit edilen tahminî değeri geçmemek üzere bedelde veya takas yapılacağı konusunda anlaşmaya varılması hâlinde, yapılan bu anlaşmaya ilişkin bir tutanak düzenlenir. Bu tutanak malikin kabul beyanı ve tapuda idare adına yapılacak tescilin hukuki sebebi sayılır.
• İdarece, anlaşma tutanağının tanzim tarihinden itibaren en geç kırk beş gün içinde, tutanakta belirtilen bedel hazır edilerek, idare adına tapuya resen tescil veya terkin edilir. Tapuya resen tescil veya terkinden sonra kamulaştırma bedeli kendilerine ödenir. Bu madde uyarınca satın alınan veya takas edilen taşınmaz mal, kaynak veya irtifak hakkı, sahibinden kamulaştırma yolu ile alınmış sayılır ve bu şekilde yapılan kamulaştırmaya veya bedeline karşı itiraz davaları açılamaz. 

Kamulaştırma davası nedir?

• Kamulaştırılan taşınmaza ilişkin bedel konusunda idare ile malik arasında bir anlaşmaya varılamaz ise idare, yaptırmış olduğu bedel tespiti ve bu husustaki diğer bilgi ve belgeleri bir dilekçeye ekleyerek taşınmaz malın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesine müracaat eder ve taşınmaz malın kamulaştırma bedelinin tespitiyle, bu bedelin, peşin veya kanunda belirtilen istisnai durumlarda taksitle ödenmesi karşılığında, idare adına tesciline karar verilmesini ister. 
• Mahkeme, idarenin başvuru tarihinden itibaren en geç otuz gün sonrası için belirlediği duruşma gününü, dava dilekçesi ve idare tarafından verilen belgelerin birer örneği de eklenerek taşınmaz malın malikine meşruhatlı davetiye ile veya idarece yapılan araştırmalar sonucunda adresleri bulunamayanlara ilan yoluyla tebligat suretiyle bildirerek duruşmaya katılmaya çağırır. Duruşma günü idareye de tebliğ olunur. 
• Mahkemece belirlenen günde yapılacak duruşmada hakim, taşınmaz malın bedeli konusunda tarafları anlaşmaya davet eder. Tarafların bedelde anlaşması halinde hakim, taraflarca anlaşılan bu bedeli kamulaştırma bedeli olarak kabul eder.
• Mahkemece yapılan duruşmada tarafların bedelde anlaşamamaları halinde hakim, en geç on gün içinde keşif ve otuz gün sonrası için de duruşma günü tayin ederek, bilirkişiler marifetiyle ve tüm ilgililerin huzurunda taşınmaz malın değerini tespit için mahallinde keşif yapar. 
• Bilirkişiler, taşınmaz malın değerini belirten raporlarını onbeş gün içinde mahkemeye verirler. Mahkeme bu raporu, duruşma günü beklenmeksizin taraflara tebliğ eder. Yapılacak duruşmaya hakim, taraflar veya vekillerini ve bilirkişileri çağırır. Bu duruşmada tarafların bilirkişi raporlarına varsa itirazları dinlenir ve bilirkişilerin bu itirazlara karşı beyanları alınır.
• Tarafların bedelde anlaşamamaları halinde gerektiğinde hâkim tarafından onbeş gün içinde sonuçlandırılmak üzere yeni bir bilirkişi kurulu tayin edilir ve hâkim, tarafların ve bilirkişilerin rapor veya raporları ile beyanlarından yararlanarak adil ve hakkaniyete uygun bir kamulaştırma bedeli tespit eder. 
• Mahkemece tespit edilen bu bedel, taşınmaz mal, kaynak veya irtifak hakkının kamulaştırma bedelidir. 
• Tarafların anlaşması halinde kamulaştırma bedeli olarak anlaşılan miktar peşin ve nakit olarak, hak sahibi adına bankaya yatırılır. Tarafların anlaşamaması halinde hâkim tarafından kamulaştırma bedeli olarak tespit edilen bedelin mahkemece belirlenecek banka hesabına yatırılması ve yatırıldığına dair makbuzun ibraz edilmesi için idareye onbeş gün süre verilir.Gereken hallerde bu süre bir defaya mahsus olmak üzere mahkemece uzatılabilir. 
• İdarece, kamulaştırma bedelinin hak sahibi adına yatırıldığına, hâkim tarafından kamulaştırma bedeli olarak tespit edilen bedelin veya hak sahibinin tespit edilemediği durumlarda ise ileride ortaya çıkacak hak sahibine verilmek üzere bloke edildiğine dair makbuzun ibrazı halinde mahkemece, taşınmaz malın idare adına tesciline ve kamulaştırma bedelinin hak sahibine ödenmesine karar verilir ve bu karar, tapu dairesine ve paranın yatırıldığı bankaya bildirilir. 
• Tescil hükmü kesin olup, tarafların bedele ilişkin istinaf veya temyiz hakları saklıdır. İstinaf veya temyiz incelemesi sonucunda kesinleşen kamulaştırma bedeli, hak sahibine peşin ve nakit olarak ödenen tutardan daha az olması durumunda aradaki fark ilgilisinden talep edilir. İdare tarafından hak sahibi adına yapılan ödeme tarihi ile geri ödemeye ilişkin yazının ilgilisine tebliğ edildiği tarih arasındaki süre için faiz alınmaz. 
• Hak sahibinin tespit edilemediği durumlarda mahkemece, kamulaştırma bedelinin üçer aylık vadeli hesaba dönüştürülerek nemalandırılması amacıyla gerekli tedbirler alınır.
• Kamulaştırma işlemine karşı hak sahipleri tarafından idari yargıda iptal davası açılması ve idari yargı mahkemelerince de yürütmenin durdurulması kararı verilmesi halinde mahkemece, idari yargıda açılan dava bekletici mesele kabul edilerek bunun sonucuna göre işlem yapılır.